06.12.2018

Nur in engen Grenzen zulässig

Reservierungsgebühren beim Immobilienkauf

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Der Traum vom Eigenheim soll demnächst in Erfüllung gehen. Die passende Immobilie wurde bereits ins Auge gefasst und die Besichtigung durch einen Makler ermöglicht. Bevor jedoch der Kaufvertrag mit dem Verkäufer beim Notar unterzeichnet wird, soll zunächst noch mit der Bank die Finanzierung endgültig geklärt werden oder der Interessent möchte sich aus sonstigen Gründen noch etwas Zeit nehmen, um seine Kaufentscheidung zu bedenken. Verständlicherweise möchte der Interessent dann, dass der Makler die Immobilie während einer vereinbarten Bedenkzeit „reserviert“, also nicht anderen potentiellen Käufern anbietet.

Als Gegenleistung für ebendiese Reservierung verlangen manche Makler eine Gebühr. Diese Reservierungsgebühr wird dann mit ihrer Vereinbarung fällig und im Falle des späteren Kaufs der Immobilie mit der Maklerprovision verrechnet, sodass für den Käufer kein zusätzlicher finanzieller Aufwand besteht. Entschließt sich der Interessent jedoch letztlich gegen die Immobilie, behält der Makler die Gebühr möglicherweise - zumindest zum Teil - ein. Ob der Makler die Rückzahlung tatsächlich verweigern darf, hängt von der Frage ab, ob die Reservierungsgebühr zulässig vereinbart worden ist.

Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)

In einem Urteil aus dem Jahre 2010 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die von dem Makler vorformulierte Reservierungsgebühr in seinen AGB unzulässig ist (BGH, Urteil vom 23.09.2010 – III ZR 21/10). Als Nebenabrede zu dem eigentlichen Maklervertrag unterliegt die Reservierungsgebühr danach einer vollumfänglichen Inhaltskontrolle. An dieser Inhaltskontrolle scheitern die Gebühren regelmäßig, da sie für den Kunden des Maklers eine unangemessene Benachteiligung i.S. des § 307 BGB darstellen. Denn die „Reservierung“ (Absehen von weiterem Anbieten) des Maklers lässt das Recht der Verkaufsinteressenten unberührt, die Immobilie ohne Einschaltung des Maklers anderweitig zu veräußern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, die fragliche Immobilie erwerben zu können. Für den Kunden ergeben sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung daher weder nennenswerte Vorteile, noch hat der Makler eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen. Der Nutzen der Vereinbarung ist für den Kunden mithin sehr eingeschränkt. Unerheblich ist, ob die Reservierungsgebühr in den AGB ausdrücklich als solche bezeichnet oder beispielsweise „Tätigkeitsentgelt“ genannt wird.

Individualvertragliche Reservierungsgebühren

Anders ist die Zulässigkeit zu beurteilen, wenn der Makler mit seinem Kunden neben dem Maklervertrag noch einen individuellen Reservierungsvertrag abschließt. In einem solchen Fall stellt die Vereinbarung der Reservierungsgebühr eine Hauptpreisabrede und keine Nebenentgeltvereinbarung dar. Eine Inhaltskontrolle nach § 307 BGB ist daher nicht vorzunehmen. Nach dem Grundsatz der Privatautonomie ist es den Vertragsparteien dann im Allgemeinen freigestellt, Leistung und Gegenleistung zu vereinbaren.

Vorsicht bei der Höhe von Reservierungsgebühren

Aber auch bei individuellen Reservierungsverträgen ist Vorsicht geboten. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung bedarf die Vereinbarung der notariellen Beurkundung, wenn sie für den Kunden ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsieht und so einen Druck bzw. mittelbaren Zwang zum Erwerb begründet. Zwar verpflichtet die Vereinbarung den Kunden nicht unmittelbar zum Erwerb der Immobilie. Die Höhe des geforderten Entgelts für den Fall des Nichtzustandekommens des Kaufvertrages kann jedoch dazu führen, dass sich der Kunde faktisch zum Kauf gedrängt fühlt, da ihm anderenfalls die Reservierungsgebühr verloren geht. Die „kritische Grenze“ sieht die Rechtsprechung regelmäßig bei 10 % der ortsüblichen Maklerprovision erreicht. Wurde die Vereinbarung über eine Gebühr oberhalb dieser Grenze nicht notariell beurkundet, ist sie gemäß §§ 311b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1 BGB nichtig und der Makler zur Rückzahlung verpflichtet.

Fazit

Die Vereinbarung von Reservierungsgebühren gehört nicht in das Kleingedruckte (die AGB) des Maklervertrags. Für eine zulässige Reservierungsgebühr ist vielmehr ein individueller Reservierungsvertrag abzuschließen und dabei darauf zu achten, dass die von der Rechtsprechung als „kritisch“ angesehene Grenze nicht überschritten wird. Zudem ist es ratsam, dass auch der Verkaufsinteressent informiert wird. Vor der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags ist dieser nicht daran gehindert, die Immobilie anderweitig zu veräußern. In Kenntnis über eine vereinbarte Bedenkzeit wird er hiervon aber gegebenenfalls Abstand nehmen.

Text: Daniel Gerlach, RA./Notar

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