06.09.2019

Share Deals werden belastet

Verschärfung der Grunderwerbsteuer

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Beim Immobilienkauf hält auch der Staat die Hand auf. Je nach Bundesland müssen Sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbsteuer bezahlen. Kaufen Sie zum Beispiel in Köln eine Immobilie für 400.000 Euro, werden Sie mit 26.000 Euro Grunderwerbsteuer belastet. Anders sieht es in der Regel aus, wenn professionelle Investoren und Immobilienunternehmen Immobiliengeschäfte tätigen.

Share Deals in der Immobilienbranche

Als das Sony Center in Berlin vor eineinhalb Jahren verkauft wurde, hätte dieses Geschäft dem Land Berlin einen Steuerregen von 66 Millionen Euro bescheren können. Tatsächlich zahlten die kanadischen Erwerber jedoch nicht einen Cent an Grunderwerbsteuer. Der Grund sind sogenannte Share Deals. Dabei wird die Immobilie mit Veräußerung in eine Personengesellschaft überführt oder zuvor bereits von einer Kapitalgesellschaft (zB GmbH) gehalten. Der Käufer erwirbt sodann nicht die Immobilie unmittelbar, sondern mittelbar Anteile an der Immobiliengesellschaft.

Bislang wurden viele Share Deals so gestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übertragen wurden. Die restlichen 5,1 Prozent wurden vom Altgesellschafter weiterhin gehalten oder von einem Co-Investor übernommen und erst nach Ablauf von fünf Jahren auf den Hauptgesellschafter übertragen. Nach bisheriger Rechtslage lässt sich durch derartige Gestaltungen der Anfall von Grunderwerbsteuer vermeiden. Auf diese Weise haben Jahr für Jahr Immobilien in Milliardenwerten ihre wirtschaftlichen Eigentümer gewechselt, ohne dass Grunderwerbsteuer anfiel. Diese Gestaltungspraxis zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer soll nun erschwert werden.

Eckpunkte der geplanten Gesetzesänderung

Zum 1.1.2020 soll eine Gesetzesverschärfung in Kraft treten. Sie sieht im Wesentlichen vor, die bisher steuerfreie Beteiligungsgrenze von 95 auf 90 Prozent zu senken und die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Außerdem sollen Änderungen im Gesellschafterbestand von Kapitalgesellschaften in einem Umfang von 90 Prozent innerhalb von 10 Jahren gleichfalls besteuert werden, ohne dass sich die 90 Prozent-Beteiligung in der Hand eines Gesellschafters vereinigen muss.

Somit wird, vereinfacht gesagt, in Zukunft dann Grunderwerbsteuer fällig, wenn ein neuer oder mehrere neue Gesellschafter mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft innerhalb von 10 Jahren erwirbt bzw. erwerben. Um mit einem Share-Deal bzw. einer Anteilsübertragung an einer immobilienhaltenden Gesellschaft keine Grunderwerbsteuer auszulösen, müssen beim Altgesellschafter demnach künftig mindestens 10,1 Prozent der Anteile zehn Jahre lang verbleiben.

Den in der Praxis zu beobachtenden Fällen von Grundstücksübertragungen zwischen Gesellschaften und Gesellschaftern ebenso wie Übertragungen von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienvermögen liegen allerdings regelmäßig außersteuerliche Motive zugrunde und die Transaktionen erfolgen gerade nicht zu dem Zweck der Umgehung von Grunderwerbsteuer.

Die geplanten Verschärfungen treffen indes alle Gesellschafterwechsel bei Personen- oder Kapitalgesellschaften mit inländischem Grundbesitz. Hierfür soll ebenfalls die geminderte Schwelle von 90 Prozent gelten. Einbezogen werden Anteilsübertragungen innerhalb der letzten zehn statt fünf Jahre.
Die bisher bestehenden Steuerverschonungen werden durch die Verlängerung der Fristen und das Absenken der Beteiligungsschwellen stark ausgehöhlt und es werden wirtschaftlich erforderliche Übertragungen von Grundstücken zwischen Gesellschaft und Gesellschafter bzw. Anteilsveräußerungen an Gesellschaften unter Umständen wirtschaftlich ungerechtfertigterweise mit Grunderwerbsteuer belastet.

Wenn Sie also einen Share Deal oder einen Gesellschafterwechsel an einer Gesellschaft mit Immobilienbesitz planen, sollten Sie zeitnah prüfen, welche grunderwerbsteuerrechtlichen Auswirkungen die vorgesehenen Gesetzesverschärfungen auf Ihre Transaktion haben werden.

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